自2021年城市更新戰(zhàn)略上升到國(guó)家層面開(kāi)始，全國(guó)各地都在積極響應(yīng)并加強(qiáng)立法與政策完善，截至到2022年3月29日，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有20多個(gè)省市出臺(tái)了相應(yīng)政策。

　　2022年3月5日，李克強(qiáng)總理在十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中指出，2021年我國(guó)“新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.6萬(wàn)個(gè)，惠及近千萬(wàn)家庭”，2022年將繼續(xù)“有序推進(jìn)城市更新，再開(kāi)工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”。

　　一 舊改，城市更新最大的發(fā)力點(diǎn)

　　縱觀2021年以來(lái)中央關(guān)于城市更新相關(guān)政策的表述，我們不難發(fā)現(xiàn)，“嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除”“嚴(yán)格控制大規(guī)模增建”成為主旋律，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

　　很明顯，當(dāng)前城市更新最大的發(fā)力點(diǎn)是：舊改。

　　從官方給出的信號(hào)來(lái)看，舊改接力棚改，已經(jīng)是大勢(shì)所趨，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造已經(jīng)成為我國(guó)邁入新發(fā)展階段的重大民生工程和發(fā)展工程。

　　換言之，就是要通過(guò)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，使老舊小區(qū)由內(nèi)到外的空間變得越來(lái)越好，使百姓的居住環(huán)境越來(lái)越好。

　　在新的風(fēng)向之下，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程的推進(jìn)一定會(huì)比之前更大規(guī)模，更精細(xì)化，力度也更大。

　　首先，我們來(lái)看一些量化的指標(biāo)。

　　根據(jù)住建部初步統(tǒng)計(jì)，老舊小區(qū)改造總共涉及居民4200萬(wàn)戶(hù)，改造總面積約40億平方米。住建部原副部長(zhǎng)仇保興測(cè)算，按照每平米投資1000元計(jì)算，未來(lái)5年舊改將帶來(lái)4萬(wàn)億的投資。

　　其次，明確了改造的幾個(gè)推進(jìn)方面。

　　我們都知道，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃的重點(diǎn)對(duì)象，正是那些2000年底前建成的住宅區(qū)。這些小區(qū)普遍失養(yǎng)失修失管，使用過(guò)程中的保養(yǎng)程度比較差，造成樓體陳舊，安全感、美感缺失，與城市發(fā)展不相符。

　　同時(shí)，由于房屋建造時(shí)間較長(zhǎng)，存在相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)偏低、材料強(qiáng)度不高、整體性不足、建造方式混亂、布局不合理、房屋密度高、資料不全的問(wèn)題，具有一定的建筑安全隱患。

　　因此，老舊小區(qū)改造的推進(jìn)重點(diǎn)就是內(nèi)部的結(jié)構(gòu)改造與外部的環(huán)境改造，也就是內(nèi)部的結(jié)構(gòu)安全升級(jí)與外觀的修復(fù)翻新。

　　二 政策之下，利好建筑修繕等建材行業(yè)發(fā)展

　　據(jù)住建部數(shù)據(jù)，全國(guó)環(huán)境較差、基礎(chǔ)設(shè)施老化的老舊小區(qū)數(shù)量占比60%以上，目前我國(guó)城鎮(zhèn)約17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)待改造，建筑面積約為40億平方米，按照每平米綜合投資1千元預(yù)估，老舊小區(qū)改造催生的房屋修繕有望帶來(lái)千億級(jí)以上的建材需求。

　　面對(duì)千億級(jí)的產(chǎn)業(yè)鏈投資，企業(yè)又將面臨怎樣的挑戰(zhàn)與機(jī)遇？建材企業(yè)如何才能在舊改的紅海中占領(lǐng)市場(chǎng)？

　　我們從老舊小區(qū)改造的2個(gè)推進(jìn)重點(diǎn)入手進(jìn)行分析。

　　第一、是內(nèi)部結(jié)構(gòu)安全的升級(jí)。

　　老舊小區(qū)改造，一定是由內(nèi)而外的，內(nèi)部的結(jié)構(gòu)安全是一切的根本，百姓居住的穩(wěn)定性、安全性是其意義所在，在安全之下才有美好可言，建筑改造與當(dāng)前人民對(duì)美好生活追求的目標(biāo)是一致的。

　　老舊小區(qū)改造的房屋服役年齡大多都在20年以上，老舊小區(qū)的建筑技術(shù)較目前來(lái)看，已經(jīng)落后，不僅相關(guān)設(shè)施配備不齊全，相關(guān)安全措施也落實(shí)不到位，在施工階段沒(méi)有做好相應(yīng)的耐久處理，使房屋在長(zhǎng)時(shí)間使用后出現(xiàn)了各種結(jié)構(gòu)性、穩(wěn)定性、合理性的問(wèn)題。

　　此外，當(dāng)時(shí)一些企業(yè)為了追求施工進(jìn)度，購(gòu)置價(jià)格低廉的原材料，致使房屋建筑在長(zhǎng)時(shí)間的自然天氣、意外災(zāi)害的影響下，出現(xiàn)大面積塌落，無(wú)法有效應(yīng)對(duì)產(chǎn)生的地震、狂風(fēng)等惡劣條件帶來(lái)的影響。

　　再加之一些居民為了個(gè)人私欲，出現(xiàn)了許多不合理、不合法的建筑搭建，更是進(jìn)一步影響建筑物的安全性能。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)和中國(guó)建筑科學(xué)研究院測(cè)算，我國(guó)目前既有建筑面積約800億平方米，隨著社會(huì)的發(fā)展，住房短缺問(wèn)題已基本解決，但由于不同年代的施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工水平不同以及建筑物的老化，近年來(lái)平均每年約有20億平方米的建筑需要修繕。

　　舊城改造項(xiàng)目也就自然而然成為加固、改造、維修、裝飾裝修等相關(guān)建材企業(yè)持續(xù)增值的有效手段，未來(lái)，既有建筑改造加固市場(chǎng)將成為修繕、改造加固等材料企業(yè)“大顯神威”的新領(lǐng)域，這些企業(yè)將成為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，其所占的市場(chǎng)份額將不斷擴(kuò)大，成為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　面對(duì)舊城改造，這類(lèi)企業(yè)將不再是簡(jiǎn)單的材料提供商，而是需要根據(jù)不斷升級(jí)的政策要求與社會(huì)多元化的專(zhuān)業(yè)需要進(jìn)行多方面的產(chǎn)業(yè)提升：

　　其一是材料需要兼顧功能性與環(huán)保性。

　　2022年1月21日，發(fā)改委印發(fā)《促進(jìn)綠色消費(fèi)實(shí)施方案》提出，將節(jié)能環(huán)保要求納入老舊小區(qū)改造。

　　也就是說(shuō)，老舊小區(qū)改造過(guò)程中所使用的材料，對(duì)其綠色環(huán)保的屬性要求更強(qiáng)，以起到降低能耗減少污染的作用，這就對(duì)企業(yè)的研發(fā)實(shí)力進(jìn)一步提高了要求，需要兼顧功能性與環(huán)保性。

　　其二是更加靈活的設(shè)計(jì)支持與技術(shù)服務(wù)。

　　大拆大建的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，由于在結(jié)構(gòu)改造的施工過(guò)程中，相鄰的住宅區(qū)域群眾仍正常生活，改造區(qū)域內(nèi)各類(lèi)機(jī)電管線(xiàn)也多處于正常使用階段，無(wú)法拆除或停用，對(duì)于結(jié)構(gòu)改造及加固的方案設(shè)計(jì)提出了非常大的挑戰(zhàn)，企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況在加固過(guò)程中隨時(shí)做出調(diào)整，以應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)可能出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題。

　　《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》曾撰文指出，“老舊小區(qū)改造一定要樹(shù)立系統(tǒng)思維，根據(jù)不同小區(qū)現(xiàn)狀，科學(xué)編制改造規(guī)劃和方案，制定’一區(qū)一策‘、‘一棟一策’”。

　　顯然，如何基于房屋的需求進(jìn)行材料與技術(shù)的定制服務(wù)成為趨勢(shì)，規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化、環(huán)保化將成為這類(lèi)企業(yè)打贏舊城改造攻堅(jiān)戰(zhàn)的核心。

　　但我們也必須注意！

　　舊改既是民生工程，也是民心工程。房屋是與群眾生活緊密相關(guān)的建筑，房屋的安全直接關(guān)系到人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。

　　目前市場(chǎng)上劣質(zhì)的加固材料仍舊不少，大量流入市場(chǎng)必將帶來(lái)惡劣的影響，危及國(guó)家財(cái)產(chǎn)和百姓安居。企業(yè)不能因?yàn)槔麧?rùn)，而丟失了底線(xiàn)，要提高產(chǎn)品的質(zhì)量，讓產(chǎn)品經(jīng)得起實(shí)踐的檢驗(yàn)。

　　企業(yè)要關(guān)注發(fā)展，同時(shí)更應(yīng)該關(guān)注人。

　　第二，是外觀的修復(fù)翻新。

　　外觀的陳舊、美感缺失可以說(shuō)是所有老舊小區(qū)的通病。老舊小區(qū)改造最肉眼可見(jiàn)的改變，就是其外觀面貌的煥新，外立面的整修必不可少，顏值的提升是基本。

　　20世紀(jì)90年代及以前建成的居住建筑，多為4～6層的多層磚混結(jié)構(gòu)單元式板樓老舊小區(qū)設(shè)計(jì)僅以滿(mǎn)足基本居住功能為主，缺乏對(duì)綠化環(huán)境、人文關(guān)懷的考慮，老舊住宅建筑外墻體多見(jiàn)侵蝕、剝落、變色，木（鋼）窗與墻體連接處開(kāi)裂。

　　不僅使氣密性問(wèn)題加劇，室內(nèi)熱環(huán)境差，人體舒適指數(shù)低，也落后于整個(gè)城市的發(fā)展腳步。

墻皮脫落

老舊小區(qū)建筑形象與城市發(fā)展格格不入

　　在如此之大的老舊小區(qū)改造鴻海中，涂料及涂裝行業(yè)能占據(jù)多大的市場(chǎng)？老舊小區(qū)改造過(guò)程中，很多地方會(huì)用到涂料，如屋頂、墻面、地面、門(mén)窗、電梯、家具等。據(jù)《中國(guó)涂料》相關(guān)文章顯示，粗略估計(jì)，改造會(huì)給涂料及涂裝行業(yè)帶來(lái)500億的市場(chǎng)。同時(shí)會(huì)帶動(dòng)涂料產(chǎn)品技術(shù)的升級(jí)，市場(chǎng)上已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)針對(duì)老舊小區(qū)改造的專(zhuān)用涂料，并根據(jù)老舊小區(qū)需要涂刷的不同結(jié)構(gòu)而出現(xiàn)了不同的涂裝方案。

 　　由此可見(jiàn)，外立面的翻新作為老舊小區(qū)改造的剛性需求，相關(guān)的建筑涂料企業(yè)自然就大有可為，有了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

 　　對(duì)涂料企業(yè)而言，老舊小區(qū)改造需要樹(shù)立系統(tǒng)思維。

 　　例如，老舊小區(qū)在房齡、老化程度等方面存在差異，不同年代、不同區(qū)域的老舊小區(qū)存在著不同的問(wèn)題，如有些地方原來(lái)是瓷磚、有些地方是磚混結(jié)構(gòu)、有些地方是水泥墻面，這些不同材質(zhì)給涂料及涂裝技術(shù)都提出了較高的要求，涂料生產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)不同基材的外墻、屋頂?shù)炔扇『线m的涂裝方式。

 　　再如，老舊小區(qū)在地理位置上有所不同，涂料效果在設(shè)計(jì)之初就需要考慮到當(dāng)?shù)貧v史文化、風(fēng)貌特色，在此的基礎(chǔ)上進(jìn)行，更好的展現(xiàn)當(dāng)?shù)氐某鞘行蜗螅蛟旌椭C的人居環(huán)境。

 　　這些都對(duì)企業(yè)的綜合能力提出了更高的要求，如何針對(duì)老舊小區(qū)改造存在的問(wèn)題，針對(duì)性的提出系統(tǒng)的、精細(xì)化的解決方案，有效觸達(dá)最后一公里，提供及時(shí)、高效、有保障的服務(wù)，是客戶(hù)更為看重的。

 　　此外，作為民生工程，政府對(duì)城市更新項(xiàng)目的質(zhì)量要求較高，在品牌影響力、產(chǎn)品質(zhì)量、施工質(zhì)量等方面也有更高的考量標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)企業(yè)的一體化服務(wù)能力提出了更高的要求。

　　如何整合資源，在技術(shù)服務(wù)、供應(yīng)鏈服務(wù)、解決能力上進(jìn)行增值，幫助客戶(hù)解決工程管理問(wèn)題的同時(shí)，全方位提升舊改工程的施工效率與完工質(zhì)量，這些都對(duì)企業(yè)提出了新的要求。

 　　我們來(lái)看一個(gè)包含內(nèi)部結(jié)構(gòu)安全升級(jí)與外觀墻面美化的案例。

　　在上海的春陽(yáng)里老舊小區(qū)，建于1928-1932年間，是典型的上海老式石庫(kù)門(mén)里弄建筑。

　　由于項(xiàng)目年代久遠(yuǎn)，房屋老化帶來(lái)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)、消防設(shè)施缺乏，存在諸多安全隱患問(wèn)題，且普遍存在搭建天井、曬臺(tái)內(nèi)部閣樓，來(lái)拓展居住空間，存在消防、盜竊等安全隱患。

改造前

　　2016年，“春陽(yáng)里”成為風(fēng)貌保護(hù)街坊更新改造項(xiàng)目。其改造內(nèi)容就包括了對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固，提高房屋抗震等級(jí)，同時(shí)對(duì)外立面保護(hù)性修復(fù)，展現(xiàn)石庫(kù)門(mén)風(fēng)貌特色。

改造后

　　老舊小區(qū)“面子”和“里子”的雙雙改造提升，才是真正意義上的讓小區(qū)變得好看又好用起來(lái)。

　　三 入局新賽道，企業(yè)需破局

　　隨著國(guó)家對(duì)整個(gè)舊改工程的重視程度加大，舊改的不斷深入，帶來(lái)的必定是政策的傾斜，專(zhuān)向資金的投入，還有社會(huì)各個(gè)主體的參與。

　　其實(shí)大家都知道，未來(lái)舊改項(xiàng)目也許會(huì)越來(lái)愈多，畢竟城市更新的階段早已不是城市界面從新到舊的1.0階段；也不是歷史建筑修護(hù)的2.0的階段；而是“讓生活更美好”的4.0階段了。

　　我們可以看到，已經(jīng)有越來(lái)越多的企業(yè)積極參與進(jìn)來(lái)，但城市更新是一項(xiàng)復(fù)雜而專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)工程，建材企業(yè)應(yīng)該以怎樣的姿態(tài)參與到城市更新的這個(gè)賽道上來(lái)，對(duì)企業(yè)的要求會(huì)很高。

　　或者說(shuō)，企業(yè)的發(fā)展邏輯必須有所改變，價(jià)值鏈必須有所延伸，業(yè)務(wù)必須更加多元化綜合化。

　　城市舊改涉及多項(xiàng)復(fù)雜的業(yè)務(wù)鏈條，內(nèi)部結(jié)構(gòu)安全、外觀修復(fù)美觀的背后需要的是專(zhuān)業(yè)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)、品質(zhì)的材料支撐、規(guī)范化的施工管理等等。

　　每一環(huán)都需要企業(yè)有全面全周期的把控能力，而不僅僅是簡(jiǎn)單的結(jié)算交付，否則，匆匆入局，往往會(huì)落得被迫中途退場(chǎng)的下場(chǎng)。

　　城市更新作為新時(shí)代背景下建筑業(yè)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，其重要性、緊迫性不言而喻。

　　增量時(shí)代不再，存量時(shí)代已來(lái)。

　　如何在新賽道上破局，在大勢(shì)中堅(jiān)持下來(lái)，各企業(yè)任重而道遠(yuǎn)。